Todo lo que puedes ahorrar si eres dueño de una propiedad de alquiler: Guía completa

Ser propietario de un inmueble de alquiler puede ser una inversión inteligente, ya que ofrece ingresos constantes y revalorización a largo plazo. Pero una de las ventajas menos conocidas es la amplia gama de deducciones fiscales de que disponen los arrendadores.

Aprovechar adecuadamente estas deducciones puede reducir significativamente sus ingresos imponibles y aumentar su cuenta de resultados. Sin embargo, muchos propietarios pasan por alto las deducciones o no conservan la documentación necesaria para reclamarlas.

En esta completa guía, desglosaremos las principales deducciones fiscales para los propietarios de viviendas de alquiler, las normas de elegibilidad, las directrices del IRS y consejos para garantizar que cumple con la normativa y maximiza sus ahorros.

Por qué las deducciones fiscales son importantes para los arrendadores

Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos, como cualquier otra forma de ingresos. Afortunadamente, el IRS permite a los propietarios deducir una variedad de gastos relacionados con la gestión, operación y mantenimiento de propiedades de alquiler. Estas deducciones pueden compensar sus ingresos por alquiler y reducir su carga fiscal total.

Entender lo que puede deducir – y cómo – puede ayudarle:

• Reducir su renta imponible
• Mejorar el flujo de caja
• Evitar auditorías mediante informes precisos
• Planificar mejor sus inversiones futuras

1. Intereses hipotecarios

Si tiene una hipoteca sobre su propiedad de alquiler, la parte de los intereses de sus pagos suele ser deducible. Suele ser una de las mayores deducciones que reclaman los arrendadores.

Requisitos:

• El préstamo debe estar garantizado por la propiedad de alquiler.
• La propiedad debe estar alquilada o disponible para el alquiler durante el año.
• No es deducible: Los pagos del principal no son deducibles, sólo los intereses.

2. Depreciación

La depreciación le permite deducir el coste de la propiedad a lo largo del tiempo, aunque los bienes inmuebles suelen revalorizarse. En el caso de los inmuebles residenciales de alquiler, el IRS permite amortizarlos en 27,5 años.

Qué puede amortizar:

• El edificio (no el terreno)
• Las mejoras estructurales
• Electrodomésticos, alfombras y muebles utilizados en el alquiler

Consejo: Debe empezar a amortizar la propiedad cuando esté lista y disponible para alquilar, no cuando la compre por primera vez.

3. Reparaciones y mantenimiento

Las reparaciones ordinarias y necesarias para mantener su propiedad en buen estado son deducibles en el año en que se incurre en ellas. Esto incluye:

• Reparación de goteras
• Reparación de tejados
• Pintar paredes
• Sustitución de ventanas o cerraduras rotas

Reparaciones frente a mejoras:

• Las reparaciones son deducibles inmediatamente.
• Las mejoras (por ejemplo, un tejado nuevo o la remodelación de una cocina) deben amortizarse con el tiempo.

4. Impuestos sobre bienes inmuebles

Los impuestos sobre la propiedad recaudados por las administraciones locales o estatales son gastos deducibles. Pueden reclamarse en el año en que se pagan.

Nota: Si paga los impuestos sobre la propiedad a través de una cuenta de depósito en garantía, sólo es deducible la cantidad real pagada durante el año, no la cantidad que haya aportado al depósito en garantía.

5. Primas de seguro

Las primas de seguro de su propiedad en alquiler son totalmente deducibles. Esto incluye

• Seguro de propiedad
• Seguro de responsabilidad civil
• Seguro contra inundaciones o terremotos (si procede)
• Pólizas de seguro del propietario

6. Servicios públicos

Si usted, el arrendador, paga los servicios públicos (agua, gas, electricidad, recogida de basura), estos gastos son deducibles. Sin embargo, si los inquilinos pagan directamente las facturas de los servicios públicos, no puede deducir esos gastos.

7. Servicios profesionales

Los honorarios pagados a profesionales que le ayudan a gestionar su propiedad de alquiler son deducibles de impuestos. Esto incluye:

• Empresas de gestión de la propiedad
• Agentes o corredores inmobiliarios
• Contables o asesores fiscales
• Abogados (para asuntos relacionados con el alquiler)

8. Viajes y transporte

Si se desplaza a su propiedad de alquiler por motivos de gestión o mantenimiento, sus gastos pueden ser deducibles.

Ejemplos:

• Kilometraje por conducir hasta la propiedad
• Billetes de avión y alojamiento para visitas a la propiedad fuera de la ciudad
• Comidas (sujetas a un límite del 50%, y sólo si el viaje está relacionado con el negocio)

La documentación es fundamental: Lleve un registro de kilometraje y un registro detallado de los viajes.

9. Publicidad y marketing

Promocionar su propiedad en alquiler para encontrar inquilinos es un gasto deducible. Esto puede incluir

• Listados en línea
• Anuncios en periódicos
• Publicidad impresa
• Tarifas de Página Web

10. Gastos legales y de archivo

Cualquier coste legal relacionado con el funcionamiento de su alquiler -como desahucios o contratos de arrendamiento- es deducible. Además, si constituye una sociedad de responsabilidad limitada o paga tasas de registro estatal para su entidad comercial, esos costes también pueden ser deducibles.

11. Deducción por oficina en casa

Si gestiona sus propiedades en alquiler desde una oficina en casa, puede beneficiarse de la deducción por oficina en casa.

Requisitos:

• Debe ser un espacio dedicado exclusivamente a la actividad empresarial
• Debe ser su lugar principal de negocio para la actividad de alquiler

La deducción puede calcularse utilizando:

• Método simplificado: 5 $ por pie cuadrado, hasta 300 pies cuadrados
• Método de gastos reales: Un porcentaje de sus gastos relacionados con la vivienda (servicios públicos, intereses hipotecarios, seguros, etc.)

12. Cuotas de la comunidad de propietarios

Si su alquiler forma parte de una asociación de propietarios (HOA), las cuotas mensuales o anuales son deducibles.

13. Gastos de selección de inquilinos Comisiones e intereses bancarios

Pueden deducirse las comisiones bancarias o los intereses de una cuenta comercial o de una tarjeta de crédito utilizada exclusivamente para el alquiler de la vivienda.

También son deducibles los gastos de comprobación de antecedentes, de crédito o de programas informáticos de selección de inquilinos.

14. Comisiones e intereses bancarios

Pueden deducirse las comisiones bancarias o los intereses de una cuenta comercial o de una tarjeta de crédito utilizada exclusivamente para el alquiler de la vivienda.

15. Errores comunes que deben evitarse

Mezclar gastos personales y empresariales

Utilizar una sola cuenta bancaria para los gastos de alquiler y los personales puede dar lugar a confusiones y a alertas rojas del IRS. Abra una cuenta separada para los ingresos y gastos del alquiler.

Pasar por alto pequeñas deducciones

Los propietarios a menudo ignoran los pequeños gastos recurrentes, como el franqueo, material de oficina o software de suscripción. Con el tiempo, se acumulan.

Clasificación errónea de las mejoras

Las mejoras de capital deben amortizarse a lo largo de varios años, no deducirse en su totalidad inmediatamente. Clasificarlas incorrectamente puede dar lugar a auditorías o sanciones.

16. Consejos para el mantenimiento de registros

El IRS requiere que los propietarios mantengan la documentación adecuada para todas las deducciones. He aquí cómo mantenerse organizado:

• Recibos de todas las compras
• Facturas de contratistas y profesionales
• Extractos bancarios y de tarjetas de crédito
• Contratos de alquiler y correspondencia con los inquilinos
• Registros de kilometraje y viajes
• Fotografías de reparaciones y mejoras

Considere la posibilidad de utilizar programas de contabilidad como QuickBooks, Stessa o incluso una hoja de cálculo para realizar un seguimiento de todo a lo largo del año.

17. Cuándo presentar el Anexo E

Los propietarios declaran los ingresos y gastos de alquiler en el Anexo E (Formulario 1040). Si tiene varias propiedades, cada una tiene su propia sección en el formulario. El Anexo E le permite detallar todos los gastos deducibles y declarar los ingresos netos o las pérdidas de la actividad de alquiler.

Reglas sobre pérdidas de actividades pasivas

Por lo general, el alquiler de bienes inmuebles se considera una actividad pasiva, lo que significa que sólo puede deducir las pérdidas de los ingresos pasivos, a menos que cumpla los requisitos como profesional inmobiliario según las normas del IRS o que sus ingresos sean inferiores a un determinado umbral.

Excepciones:

Si su renta bruta ajustada modificada (MAGI) es inferior a 100.000 $, puede deducir hasta 25.000 $ en pérdidas pasivas.

Esta deducción desaparece por completo a partir de los 150.000 $ de MAGI.

Reflexiones finales

Las deducciones fiscales son una de las mayores ventajas de tener una propiedad en alquiler, pero sólo si las entiendes y las utilizas correctamente. Llevando un registro detallado y clasificando los gastos adecuadamente, los propietarios pueden reducir significativamente sus obligaciones fiscales sin dejar de cumplir las normas del IRS.

Tanto si gestiona una vivienda unifamiliar como una cartera de viviendas, una inversión fiscal inteligente puede marcar la diferencia en su rentabilidad. En caso de duda, consulte a un profesional fiscal con experiencia en el sector inmobiliario para asegurarse de que está aprovechando al máximo todas las deducciones a las que tiene derecho.

Consejo adicional:

Manténgase al día con los cambios en la legislación fiscal cada año. Por ejemplo, la Ley de Recortes y Empleos Fiscales de 2017 (TCJA) introdujo la deducción del 20 % por ingresos empresariales cualificados (QBI), a la que algunos propietarios pueden acogerse en determinadas circunstancias. Saber cómo la evolución de las leyes fiscales afecta a su negocio de alquiler es clave para mantenerse a la vanguardia.