Impuestos que deben pagar los dueños de propiedades de alquiler: Topic 1

Vender una propiedad de alquiler puede tener mayores obligaciones tributarias que cuando vende su residencia principal. Esto se debe a que el IRS considera su propiedad de alquiler como una inversión comercial e intentará recuperar algunos de los beneficios que recibió durante el tiempo que fue propietario y los ingresos que recibió de ello.

Frecuentemente, las personas alquilan su propiedad residencial como una fuente de ingresos, sobre todo durante los meses de verano. Se aplican diferentes reglas tributarias dependiendo de si el contribuyente que alquila la propiedad la usa como su residencia en algún momento durante el año.

Cuando vendes una propiedad de alquiler, debes pagar impuestos sobre las ganancias que obtienes. El IRS grava las ganancias que obtuvo vendiendo su propiedad de alquiler de 2 maneras diferentes:

1. Tasa de impuesto a las ganancias de capital
   0%, 15% o 20% según el estado civil y la renta imponible
2. Tasa de impuesto de recuperación de depreciación del 25%

¿Cómo ajustar la base de una propiedad de alquiler?

Ajustar la base de su propiedad de alquiler disminuye la cantidad de impuestos adeudados cuando vende.

La base original es el precio que pagó por la propiedad de inversión más cualquier mejora. Pero la base también puede aumentar o disminuir durante el tiempo que sea dueño de la propiedad. Estas son algunas de las formas más comunes de ajustar la base de su patrimonio.

1.1 Base de aumento

Aumentar la base de su propiedad de alquiler reduce la cantidad de ganancias de capital sujetas a impuestos. En términos generales, cualquier cosa que agregue valor a su propiedad (y que no pueda tratarse como una reparación o mantenimiento de rutina) puede agregarse a la base:

• Agregue una adición o mejora, como un nuevo techo, la adición de una habitación o la adición de una nueva habitación
• Dinero gastado para restaurar la propiedad a condiciones habitables después de un desastre natural como una inundación o un huracán
• Costo de agregar o extender el servicio de servicios públicos a la propiedad, como extender la línea de agua principal a la unidad de alquiler o instalar un nuevo sistema séptico si su propiedad está en un área rural
• Evaluaciones recaudadas por la ciudad para mejoras como instalar un bordillo o pavimentar la calle frente a su propiedad de alquiler
• Honorarios legales, como la preparación del contrato de compra, la preparación de la escritura o el perfeccionamiento del título mediante la eliminación de un gravamen oculto en el momento en que compró la propiedad de alquiler.
• Tarifas de depósito en garantía y costos de cierre, incluidas las tarifas de búsqueda y registro de títulos, seguro de título del propietario de la propiedad de alquiler e impuestos de transferencia

2.2 Base decreciente

También hay elementos que pueden disminuir la base de su propiedad de alquiler, y potencialmente aumentar la cantidad del impuesto sobre las ganancias de capital adeudado:

• La depreciación restada de sus ingresos netos de alquiler durante el tiempo que fue propietario de la propiedad de alquiler también debe restarse de la base, que es como el IRS “recupera” la depreciación
• Dinero que recibió por otorgar una servidumbre en su propiedad, como permitir que la compañía de servicios públicos extienda el servicio a su vecino
• Pago de seguro recibido como reembolso por un robo o pérdida fortuita en su propiedad, como un HVAC montado en el suelo robado de su patio trasero
• Sección 179 deducción tomada para deducir propiedad personal utilizada en su propiedad de alquiler, como electrodomésticos, pisos y cubiertas de ventanas

3.3 Ejemplo de ajuste de la base de la propiedad de alquiler

Ahora veamos un ejemplo de cómo se puede aumentar y disminuir la base de una propiedad de alquiler. Lo más probable es que nunca experimente todas estas situaciones en su negocio de bienes raíces, pero es bueno ver cómo encajan las piezas para ajustar la base:

1. En el momento de la compra: Propiedad de alquiler comprada por $ 100,000 + honorarios legales de depósito en garantía de $ 3,000 + mejora de capital inmediata de $ 10,000.
2. Durante el período de propiedad de 10 años: La ciudad reemplazó las líneas de agua por una tasación de $4,000 + servidumbre otorgada al vecino de al lado por construir su cerca en su lado de la línea de propiedad $1,000 + gasto total de depreciación de $41,090.
3. En el momento de la venta: Propiedad de alquiler vendida por $ 134,400, incluidos los gastos de venta.

Cuando compró la propiedad, su base era de $113,000 (precio de compra + cargos relacionados con el depósito en garantía + mejoras). Durante los 10 años que fue propietario de la propiedad, la tasación de la ciudad aumentó la base de su propiedad de alquiler, mientras que la servidumbre que otorgó y el gasto de depreciación disminuyó la base:

• Base inicial = $113,000
• Aumento a la base = $4,000 para la evaluación de la ciudad para nuevas líneas de agua que aumentaron el valor de su propiedad
• Disminución a base = $1,000 por servidumbre a vecino + $41,090 gasto total de depreciación durante 10 años
• Base ajustada = $113,000 + $4,000 – $1,000 – $41,090 = $74,910
• Precio de venta de la propiedad (incluyendo gastos) = $134,400

Para calcular la ganancia de capital y la obligación tributaria por ganancias de capital, reste su base ajustada del precio de venta de la propiedad, luego multiplique por la tasa impositiva de ganancias de capital a largo plazo aplicable:

• Ganancia de capital = $134,400 precio de venta – $74,910 base ajustada = $59,490 ganancias sujetas a impuestos

Las personas casadas que presentan una declaración conjunta por lo general pagan una tasa de impuesto sobre las ganancias de capital del 15 % (o 20 % en la categoría impositiva superior), mientras que recuperación de la depreciación tributa al 25%:

• $41,090 recuperación de depreciación x 25% = $10,272.50
• $18,400 de ganancia de capital restante x 15% = $2,760
• Obligación tributaria total = $ 13,032.50

Eso es más de $ 13,000 que tendrá que dar al gobierno, y esa cantidad ni siquiera incluye los impuestos adicionales que su estado podría recaudar.

Lo invitamos a ampliar este tema en el siguiente video del experto Jesús Abikarram y a obtener su membresía de negozee para no perderse ninguna actualización en esta tax season.